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写字楼供需失衡,联合办公企业何去何从

2019-12-05

随着房地产市场由增转存,商办领域即将面对的最大问题就是供需失衡,如何能在市场由“卖方市场”转向“买方市场”时还能保证自己的竞争优势和活力成为各家商办企业十分关心的话题。

 

当“资管”的概念走进商办,当城市更新撞上大数据,商办的未来十年或许有更多值得期待的可能性。

 

在2019第四届不动产资产管理大会新办公分论坛上,来自商办领域的七位大咖分享了各自对商办前景、资管运营方面的见解和感悟,其中不乏妙语金句,值得同行学习借鉴。

 

左一:匠人科技联合创始人徐毅

左二:创富港董事长/创始人薛春

左三:办伴创始合伙人兼北方区CEO丁士洋

左四:创联工场创始人冯希祥

右四:优客工场集团高级副总裁蒋凌广

右三:中海OFFICEZIP全国招运总监李雪瑞

右二:坤鼎集团北京区域总经理李敏

右一:零秒创新空间负责人张嘉佩

 

问题:面对供需失衡对商办市场带来的中长期冲击,作为空间的运营者,应该如何渡过这道难关?

 

创富港董事长、创始人薛春:创富港一直走得是务实低调的发展路线,且从一开始就十分注重精细化运作,我们自己的理念是把每一个细节做到极致。作为一家众创空间必须要保证事事做到精准,保障利润。

 

在2008年金融危机爆发时,创富港刚刚成立。短期的市场冲击,反而会因为违约金带来更多的利润,但从长期来看,经济增速放缓,地产市场由增转存,会有大量的空置楼盘入市,这对众创空间的经营者而言是一把“双刃剑”。

 

在市场环境不好时,拿楼的成本会降低,也会看到在经营上的更多机会。此时,经营能力就是降低风险的根本保障。创富港的理念是高效率、低成本,用极高的效率和极低的成本实现经营。这样的发展逻辑一般不会被市场的变化所左右。

 

办伴创始合伙人兼北方区CEO丁士洋:办伴团队有两大特色,一是设计师居多,做产品和设计方面经验丰富;二是在智能化与科技结合方面走得比较深入。目前办伴所从事业务的基本是存量资产的再开发,即当下比较热门的城市更新或存量资产盘活。

 

对于地产市场而言,当市场需求量大的时候,买房子就是买理财,此时,空间内的内容往往被忽视。而随着供求关系发生变化,存量资产空置率逐年升高,内容价值凸显,这时才能真正体现运营的价值。

 

要凸显空间内容,一方面是从空间的包装和装修风格上入手;而另一方面就是体现智能化驱动和服务配套。

 

目前,我国的商办物业还处于基础阶段,服务意识还相对薄弱。但这也正是做运营的黄金时期。

 

创联工场创始人冯希祥:创联工场目前一直在做一线城市的工场空间,2008年5月,创联工场运营了第一个空间。当年的金融危机反而给我们带来了发展机遇,实现了快速增长。

 

发展到今天,需求放缓、需求升级的产业变革出现在地产行业,这是每个产业发展中都会经历的必然阶段,这也是行业运营方向由粗放式向精细化转变的良好契机。精细化运营也是将来新办公发展的必然趋势。

 

现在市场上做得比较好的新办公空间基本上都有打磨比较完备的运营系统。在商办领域做精细化运营是抵御经济寒流的一项利器。

 

优客工场集团高级副总裁蒋凌广:目前的新办公行业整体比较“冷”。优客工场已经布局了44个城市,运营着200多个空间。从2015年发展至今,可以明显感受到新办公行业的显著变化。

 

以工位出租为例,市场对工位出租已经由陌生、排斥发展向了接受、认可,运营方也从最初的核算摸索到现在十分明确的每工位6-8平方米,这是精细化运作最接地气的表现之一。

 

虽然已经发展了5年,但联合办公行业的总市值跟地产商仍存在巨大差距,可以说,联合办公仍处于非常初级的阶段。

 

在未来市场供大于需的环境下,机遇一定是与挑战并存的,这个时候,什么才是可以辅助商办行业继续前行的重要因素,是非常值得同行间探讨的问题。

 

中海OFFICEZIP全国招运总监李雪瑞:中海OFFICEZIP属于传统地产行业里的一个创新团队。2016年团队成立之初,OFFICEZIP就表示没有想过取代写字楼,而是要与传统写字楼形成一个生态价值树。目前,我们已经运营了500万平的商办空间,使联合办公空间、精装、定制与传统写字楼、周边的餐饮、健身等形成了一个生态共同体。

 

当房地产市场供需失衡到来,未来一段时间,我们应该以过冬的心态看“春天”。在战术上要侧重客户需求、增加服务功能、锁定特殊客群。市场上很多产品的出现其实是需求助推的结果,例如,现在一些中大型规模的公司会将类似行政部、财务部门放在独立办公室,而把销售部门、创新团队放在联合办公,这个层次的需求就是用户激发出来的。

 

同时,我们在空间内还增设了咖啡厅、餐饮、健身房、会议中心等业态,在有限的空间里提升坪效。精准定位也必不可少,即便定位高端、不做市场主流也可以有稳定可观的收益。

 

坤鼎集团北京区域总经理李敏:在内容打造上,我们更注重“收缩”。未来的空间打造和内容呈现或许会更聚焦产业、领域也更垂直、更下沉,如亦庄的医疗孵化器。更精准的定位和聚焦或许更能吸引稳定的客群,有利于产业整合和价值再造。

 

在2018年,我们的这种策略确实取得了不错的成绩,基本实现了100%的出租率,但是今年经济下行状况更甚,我们只能继续“忍痛割爱”清退部分业务。

 

零秒创新空间负责人张嘉佩:零秒空间在联合办公领域属于默默耕耘的低调务实派。作为京东方旗下的创新空间(京东方是全球知名显示面板供应商),零秒在技术支持上有得天独厚的优势。

 

面对未来存量市场的长期矛盾,还要始终保持乐观的态度。主要体现在两点,一是在市场低点的情况下,可以以相对较低的成本及合作模式获得优质资源,实现扩张;二是从运营端来看,市场已经普遍回归理性,更关注盈利问题,但是如何做好盈利是现在乃至未来一段时间行业企业需要着重关注的。

 

需求错配,是目前运营商应该着力解决的痛点,既要做出满足中小企业的产品,也要做出为大型企业服务的解决方案。

 

每个运营商都要有自己的核心竞争力,零秒空间的定位是不仅要把传统的联合办公业务做好,更多的还要依托京东方集团布局物联网和大数据领域,为其做公共平台细分化的产业运营,为京东方做好更多地公共服务一站式空间解决方案。

 

经过现场多方讨论得出了相对一致的观点:精细化运营是新办公面对供需失衡的主要解决策略。同时,伴随着新办公行业整体归回理性,在运营模式上更加务实、专业,此时供需失衡的市场大环境反而会留给新办公更多的机遇和转机。未来十年是资管运营的黄金期,各企业只要充分发挥自身优势,把握时机,均有可能决胜新十年。

 

(本文选自2019第四届不动产资产管理大会新办公分论坛圆桌对话嘉宾精彩言论)

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